土地価格ってどうやって計算するの?土地の資産価値の決め方や土地価格に影響を与える要素について

土地価格ってどうやって計算するの?土地の資産価値の決め方や土地価格に影響を与える要素について

土地を売却、購入する際、その土地の適正価格がいくらなのかって気になりますよね?

土地を売却するにしても購入するにしても、やはり「損はしたくない!」という気持ちになると思います。

不動産は大切な資産ですから、土地を上手に売却、購入することは、自分や家族の笑顔を守ることに繋がります。

土地価格の計算を見誤ると、かんたんに数百万円は損をする可能性があるので、しっかりとした知識を身に付けておくことをオススメします!

それではさっそく土地価格の計算方法について見ていきましょう♪

この記事で学べること

・土地価格を決める際の基準額が分かる

・土地価格に影響を与える要素が分かる

土地価格を計算する際の4つ基準額

土地価格を計算する際の4つ基準額

先ほど書いたように、土地の価値を知りたいときって、土地を売ったり買ったりする場合が多いですよね?

ただそれ以外にも、土地を相続した場合にかかる相続税を計算したり、土地にかかる固定資産税の税額を計算したり、土地の価値を調べる必要がある場面は色々とあります。

実はその目的ごとに、土地の資産価値を算出するための基準額が違います。

「実勢価格」と「地価公示価格」と「路線価」と「固定資産税評価額」の4つに分かれていて、それぞれの場面によって使い分けています。

それでは順を追って説明していきたいと思います。

実勢価格(取引価格)

実勢価格とは、実際に取引がされている価格のことです。

自宅のポストなどに入る不動産チラシや、インターネット上で広告されているものをイメージしてもらえると分かりやすいと思います。

ただ1点注意が必要なのは、販売価格=成約価格ではないという点。

広告などがされていたとしても、実際に成約になっていなければ実勢価格(取引価格)とは言えませんので注意しましょう♪

実勢価格を調べるのは難しく、不動産買取を専門にしている不動産会社でも間違えるほど。

地元の不動産会社に聞いたりするのが一般的な調べ方です。

地価公示価格(標準価格)

地価公示価格は、毎年1月1日時点の「そのエリアの標準的な土地の正常な土地価格」として、国土交通省が発表しています。

この公示価格は、国が適正な土地価格の形成を目的としています。

国土交通省の土地鑑定委員会というところが、毎年ほぼ同じ標準地の価格を査定しています。

標準地というのは、そのエリアの最も標準的な土地のことです。

毎年ほぼ同じ標準地の価格を査定するので、「そのエリアは地価が上がっているのか?」や「そのエリアは近隣のエリアと比べて高いのか安いのか?」などの目安になります。

地価公示価格は、路線価や固定資産税評価額と違い、実勢価格に近いので大体の土地価格を調べるときにも使えます。

地価公示価格は、国土交通省のホームページから調べることができます。

路線価(相続税評価額)

路線価は、相続税や贈与税を計算するときの基準になります。

普段耳にする路線というと、電車の線路などをイメージするかもしれませんが、この路線とは道路のことです。

その道路に面している土地の1㎡あたりの価格に、土地面積を掛けることで土地全体の評価額を計算することができます。

こちらの路線価も1月1日を基準日としていて、国税庁が7月頃に発表します。

この路線価は、公示価格の80%ほどの価格が目安となります。

路線価は、国税庁のホームページから調べることができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額はその名のとおり、毎年土地の所有者に課税される固定資産税を計算するときの基準額です。

都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの土地にかかる税金の基準額としても使われます。

固定資産税評価額を調べたい場合は、毎年送られてくる納税通知書を確認するほか、市役所の資産税課で「評価証明書」を発行してもらえます。

この固定資産税評価額は、公示価格の70%ほどの価格が目安となります。

3年に1回しか更新されないため、現在の取引価格を算出する場合にはあまり使えないかもしれません。

あくまで目安程度に考えていたほうが良いと思います。

土地価格に影響を与える要素

土地価格に影響を与える要素

「土地価格の計算は目的によって基準が違う」というのはご理解いただけたと思います。

ただ今まで解説したものはあくまでも基準にすぎないため、同じエリアで同じ大きさの土地でも、色々な要素が影響して土地価格は変動します。

どのようなことが土地価格に影響を与えるのでしょうか?

「この立地でこの価格はお得!!」と思って買った土地が、「実は訳アリ物件だった・・・。」とならないために、土地価格に影響を与える要素について理解しておく必要があります。

それでは順に説明していきます。

道路の種類

土地価格に影響を与える要素 道路の種類道路の種類や幅員は、土地価格に大きな影響を与えます。

一般の方が道路の種類について知っていることと言えば、「公道か私道か?」くらいだと思いますが、道路はそれ以上にたくさんの種類に分かれています。

不動産取引の中で注意すべきなのは、「誰が持っている道路なのか?」「建築基準法上の道路なのか?」という点です。

まず、誰が持っているのか?を知っておく必要性についてお伝えします。

例えば前面道路が私道で、その道路を10人で共有していたとします。

土地に建物を建てる際、新しく上下水道の配管を引き直したり、ガス管を引き直す必要が出てきます。

そのときに、他人と共有している土地を勝手に掘削するわけにはいきませんよね?

上下水道やガス管を引き直す際には、その私道を共有している所有者全員の承諾をもらう必要があります。

いわゆる「掘削同意」というやつですね。

この掘削同意が順調にもらえればいいのですが、共有者によっては快諾してくれず金銭などを要求してくる場合があります。

掘削同意がもらえず新築計画が上手く進まない。というリスクもあるので、共有者が多い私道に面した土地などは実勢価格が下がる傾向にあります。


次は建築基準法上の道路なのか?を知っておく必要性についてお伝えします。

土地に建物を新築する際、前提として建築基準法上の道路に面した土地でなければ新築できません。

道路に面していない囲繞地と言われる土地に、建物が建っている風景を見ることもあると思いますが、それはあくまで現在の建築基準法が整備される前に建てられた建物です。

現在の法律では、建築基準法上の道路に面していない道路には建物は建てられません。

ただ例外として、「現在道路ではないけど道路として使うので建物を建てさせて下さい。」という申請をして、それが認められた場合は建物を新築することができます。

43条ただし書き道路と言われている道路ですが、この申請をするにもその道路として申請する土地の共有者全員の同意書が必要になります。

申請したとしても、行政が定めた基準をクリアしていなければ認定されません。

建売住宅や築浅戸建を購入する際はあまり気にしないと思いますが、「誰が持っている道路なのか?」と「建築基準法上の道路なのか?」はとても大切なことなので覚えておいて下さい。

道路の幅員

土地価格に影響を与える要素 道路の幅員街中をぶらり散歩していると、前面道路が細い土地に建物が建った光景を見ることってありますよね。

ただ、そんな風に建物を建てられるのも昔の話。

現在の法律では、「前面道路は4mを確保すること」という定めがあります。

なので、現在4m未満の道路に面している土地は、自分の土地を道路として提供してでも4mを確保する必要があります。

正確には、前面道路の中心を起点として2m以上離さないといけません。

土地価格に影響を与える要素 セットバック

上の図のように、仮に前面道路の幅員が3mしかなければ、自分の土地の0.5m分を道路として提供するわけです。

不動産や建築業界では「セットバック」といわれています。

セットバックをすると当然のことながら自分の土地が小さくなって、建てられる建物も小さくなってしまいますね。

このように前面道路の幅員は土地価格に大きく影響を与えます。

前面道路が狭すぎて駐車場をつくることができない場合も、土地価格は大きく下がるので注意しましょう。

土地の方角(日当たり)

土地価格に影響を与える要素 日当たりマンションでも開口部が南向きか北向きかで価格が大きく変わるように、土地でも価格が大きく変わります。

太陽は南東から上がって南西に沈んでいくので、南側に道路があるような土地はずっと日当たりが良いので好まれます。

逆に南側にマンションが建っていて、北側の道路に面しているような土地は、一日中日当たりが悪くなってしまうため好まれない傾向にあります。

建てられる建物の制限

土地価格に影響を与える要素 建てられる建物の制限土地には、その地域によってさまざまな制限がかけられています。

大きなところでいうと用途地域というものがあり、低層住居地域、中高層住居地域、商業地域、工業地域などの区別がされています。

低層住居地域では大きな商業施設はつくることはできませんし、建てられる建物の大きさも土地に対して小さい建物しか建てることができないようになっています。

用途地域のほかにも、高度地区や特別用途地区、防火地域などの区別があり、それぞれに特有の制限がかけられています。

地域によっては利用用途や建物の大きさがかなり制限されてしまう場合があり、土地価格にも大きな影響を与えます。

土地の大きさ

土地価格に影響を与える要素 土地の大きさ土地が大きすぎたり小さすぎたりすると、土地価格は下がります。

例えば3階建てばかり建っているような地域で、大きな豪邸が建てられるような大きな土地は一坪あたりの価格が下がったり、2階建ての大きなお家ばかりが建ち並んでるような地域で小さい3階建てしか建てられないような土地も一坪あたりの価格は下がる傾向にあります。

もちろん東京都内のような都心など、圧倒的に人気の高いエリアは別かもしれませんが・・・。

宅建業者ではない一般の人が土地を販売する際、土地を小さく分筆して販売することはできません。

大きすぎて居住目的の買主を探すのが難しい土地などは、分譲会社に買い取ってもらうしか術がなくなってしまうので、どうしても土地価格は下がってしまいがちです。

小さすぎて建物を新築できない土地なども、利用用途が駐車場や資材置き場しかなくなってしまうため、土地価格は下がります。

このように、土地が大きすぎたり小さすぎたりしても土地価格は下がる可能性が高くなります。

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。

土地の購入や売却は人生の中でそう何度もあるわけではないので、分からないことばかりだと思います。

土地についての知識をつけないまま不動産会社に相談すると、知識差があることをいいことに不動産会社の言いなりにされてしまう可能性もあります。

自分で購入した不動産も親から相続された不動産も、変わらずあなたの大切な資産です。

ちょっとした知識の差で、数百万円もしくは数千万円損する可能性もあります。

ある程度の知識を身に付けた上で、不動産会社に相談することをオススメします♪

あなたの不動産購入もしくは不動産売却が、良いものになることを願っています。